Trámites y procedimientos incremento sobre el valor de los terrenos (plusvalía)

El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE núm. 268, de 9 de noviembre de 2021, páginas 137905 a 137914) (*) adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (TRLHL), a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

https://www.boe.es/eli/es/rdl/2021/11/08/26

Novedades de la nueva regulación

Nuevo supuesto de NO SUJECIÓN

Para evitar gravar aquellos casos en los que se constate la inexistencia de ganancia o incremento, se establece un nuevo supuesto de NO SUJECIÓN, es decir, cuando se vende por un precio inferior al de compra del terreno:

  1. A instancia del interesado (la persona beneficiaria de la transmisión y, por tanto, potencial sujeto pasivo del impuesto), que deberá declarar la transmisión y aportar los documentos que acrediten tanto la transmisión como la adquisición
  • Transmisiones onerosas: el valor que conste en los títulos, o el comprobado por la Administración, si es mayor.
  • Transmisiones lucrativas: el valor declarado en los títulos y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o el comprobado por la Administración, si es mayor.

    Ejemplo: Un inmueble es adquirido en 2007 por 300.000 € y es vendido en 2021 por 290.000 €, con la nueva normativa la operación no está sujeta y deja de tributar, por no haber aumento de valor.

    Con la ley anterior tributaban porque se aplicaba siempre el método objetivo.

Nuevo sistema de determinación de la BASE IMPONIBLE del impuesto

El RD ley regula dos sistemas cuya aplicación será optativa para el sujeto pasivo:

A instancia del sujeto pasivo, que deberá declarar la transmisión y aportar los documentos que acrediten tanto la transmisión como la adquisición.

  • Transmisiones onerosas: el valor que conste en los títulos, o el comprobado por la Administración, si es mayor
  • Transmisiones lucrativas: el valor declarado en los títulos y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o el comprobado por la Administración, si es mayor
     

1.- Estimación OBJETIVA

Este sistema es similar al tradicional que existía antes, y calcula la base imponible multiplicando el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes previstos en la nueva redacción dada al artículo 107.4 TRLHL en función del número de años transcurridos desde la anterior transmisión.

Base imponible = Valor catastral suelo x Coeficientes.

2.- Estimación REAL

Se tomará como base imponible el importe del incremento de valor, en lugar de la determinada por el método objetivo.

Ejemplo de PLUSVALÍA REAL SUPERIOR A LA OBJETIVA:

Una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 € y es vendida en 2021 por 350.000 €,

Si no consta el valor del terreno, aplicaríamos a ese incremento real la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto al valor catastral total de la vivienda (suelo + construcción), referido al momento del devengo.

Supongamos que en este caso, el valor catastral total de inmueble es de 100.000 € y el valor catastral del suelo es de 60.000 €; ya sabemos que representa el 60% del total.

Incremento de valor del inmueble: 350.000 € – 310.000 € = 40.000 €.

Incremento de valor del terreno: 40.000 € x 60% = 24.000 €.

Base imponible objetiva = 60.000 € x 0,17 = 10.200 €.

Al ser la Base imponible objetiva inferior al incremento calculado, se grava la plusvalía objetiva: Cuota = 10.200 x tipo de gravamen

Ejemplo de PLUSVALÍA REAL INFERIOR A LA OBJETIVA:

Una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 € y es vendida en 2021 por 260.000 €,

Igualmente, si no consta el valor del terreno en las dos operaciones, aplicaríamos a ese incremento real la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto al valor catastral total de la vivienda (suelo + construcción), referido al momento del devengo.

Supongamos que en este caso, el valor catastral total de inmueble es de 100.000 € y el valor catastral del suelo es de 20.000 €; ya sabemos que representa el 20% del total.

Incremento de valor del inmueble: 260.000 € – 250.000 € = 10.000 €.

Incremento de valor del terreno: 10.000 € x 20% = 2.000 €.

Base imponible objetiva = 20.000 € x 0,12 = 2.400 €.

Al ser el incremento de valor inferior a la Base imponible objetiva, se grava la plusvalía real: Cuota = 2.000 x tipo de gravamen

Nuevo supuesto de SUJECIÓN

A diferencia de la anterior regulación, van a ser gravadas las plusvalías generadas en periodos inferiores a un año, esto es aquéllas en que desde la anterior trasmisión del bien hasta el que constituya el nuevo hecho imponible, haya transcurrido menos de 12 meses.

Ejemplo de PLUSVALÍA PERIODO IMPOSITIVO INFERIOR A UN AÑO:

Un terreno urbano es adquirido el 05/02/2021 por 130.000 € y es vendido el 25/11/2021 por 150.000 €. Se toman 9 meses (redondeo por defecto).

En la fecha de la venta, su Valor catastral es de 60.000 €.

Incremento de valor del terreno: 150.000 € – 130.000 € = 20.000 €.

Base imponible objetiva = 60.000 x 9/12 x 0,14 = 6.300 €.

Al ser inferior la Base imponible objetiva respecto al incremento calculado, se grava la plusvalía objetiva: Cuota = 6.300 x tipo de gravamen

Plazos de presentación

  • Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses, a contar desde la fecha de la defunción, prorrogables hasta un año, a solicitud del/los sujeto/s pasivo/s
  • Cuando se trate de actos “inter vivos”, el plazo será de treinta días hábiles, a contar desde la fecha de la transmisión

Presentación de la documentación

De conformidad con el artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Hacienda Locales, los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante el Ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente; a tal efecto dicha declaración podrá ser presentada:

En aplicación del artículo 14 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, sobre la obligación de relacionarse electrónicamente con la administración a los siguientes colectivos:

  • Personas jurídicas
  • Entidades sin personalidad jurídica (Asociaciones, Sociedades Civiles, Comunidades de Propietarios y Bienes…)
  • Quienes ejerzan una actividad profesional para la que se requiera colegiación obligatoria, para los trámites y actuaciones en ejercicio de dicha actividad, incluidos los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles
  • Quienes representen a un interesado que esté obligado a relacionarse electrónicamente

De encontrarse en alguno de esos colectivos, deberá relacionarse vía Sede Electrónica de este Ayuntamiento aquí.

Aquellos otros colectivos no incluidos en el párrafo anterior, así como las personas físicas, podrán relacionarse con este Ayuntamiento a través de:

  • Sede Electrónica a través del siguiente link: http://ventanillavirtual.chiclana.es/
  • Presencialmente, previa solicitud de cita, bien a través de la página web de este Ayuntamiento o físicamente en el mismo
  • Por correo postal o mensajería, remitiendo la documentación a la siguiente dirección:


Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera
Negociado de Plusvalía
c/Constitución, s/n
11.130.- Chiclana de la Frontera (Cádiz)

Pasos a seguir para la presentación de documentación en la Sede electrónica

  1. Entrar en la página web del Ayuntamientohttp://ventanillavirtual.chiclana.es/
  2. Hacer clic en “ventanilla virtual"
  3. Iniciar sesión con certificado digital
  4. En la pestaña “Buscar trámite”, escribir Instancia General
  5. Rellenar la Instancia General con destino a Rentas (Plusvalia) y adjuntar la Declaración y los documentos imprescindibles para practicar la liquidación procedente